Um gigantesco casarão abandonado com paredes manchadas pela umidade e com o mato crescendo em volta, próximo ao Parque Burle Marx, chama a atenção até mesmo de motoristas que trafegam em alta velocidade pela Marginal Pinheiros, em São Paulo. Neste local ficaria o Palácio Tangará, o que seria o mais luxuoso hotel da cidade de São Paulo e talvez do Brasil. A obra paralisada desde 2002 tem como sócios a Birmann Engenharia e a PREVI — Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil e foram consumidos cerca de US$ 40 milhões na aquisição do terreno e no estágio atual das obras. “O objetivo era construir o hotel mais luxuoso e elegante de São Paulo, onde arquitetura, serviço e alta cozinha seriam traços marcantes de uma experiência hoteleira única, um verdadeiro oásis de tranqüilidade na movimentada São Paulo, inserido em um parque de 150 mil m2 de verde da mata atlântica. Haveria a sofisticação em todo conceito como os espaços amplos, onde a área média dos 126 quartos é de 95 m2, pé direito de 3,25 m e em detalhes como o telhado de cobre com estrutura de isolamento acústico e térmico”, revela Rafael Birmann, Diretor presidente da Birmann Engenharia que detém 51% das ações do empreendimento e os 49% pertencem a PREVI.
Segundo Birmann, as obras foram paralisadas quando deixou de ser concluída a assinatura do contrato de administração com a Four Seasons, contrato este que estabelecia também o financiamento da conclusão do hotel. “A falta de uma equação de financiamento levou a paralisação e com o impasse da paralisação estabelecido, todos os envolvidos iniciaram processo, que perdura ate hoje, de busca de uma equação negociada, pragmática para a conclusão do projeto que dever exigir cerca de US$ 20 milhões para a conclusão”, destaca Birmann.
Quanto às perspectivas de retomada das obras, Birmann diz: “Apesar das indefinições da crise mundial dos mercados imobiliários ou talvez até por causa dela, certas verdades e valores ficam mais evidentes do que nunca. Na maior parte das vezes, no mercado imobiliário, trabalhamos com produtos que são, em maior ou menor grau, commodities, produtos que competem no mercado somente por preço. O grande desafio nesses mercados cada vez mais competitivos é encontrar produtos diferenciados e únicos. Não é verdade que imóvel é location, location, location. Além disso existe design, implantação e management. Quando tudo isso se combina de forma excepcional e única surge um imóvel troféu que perdura através do tempo. É a diferença entre a bijuteria e o diamante. Um pode até vender bastante mas só o outro atravessa os tempos se valorizando e mantendo valor. Além disso, estamos naquele momento da inflexão da curva quando surge aquele outro fator de diferencial de todo negocio imobiliário: a Oportunidade. Hoje você tem a oportunidade de adquirir um imóvel troféu único e excepcional. Isso é a definição do verdadeiro negócio imobiliário. Por tudo isto, pela qualidade do produto, pela oportunidade do investimento e pela vontade das partes em liquidar o impasse existente, sou otimista que em breve ocorrerá o desfecho do caso, com equação para conclusão desse projeto que certamente será um marco na historia imobiliária de São Paulo. Sempre sonhei em terminar o Palácio Tangara, no entanto, atualmente não tenho mais a perspectiva de investidor e outros deverão assumir esse papel. Doravante, vou assistir da arquibancada e quando for visitar o hotel, receio que isso vá me custará pelo menos US$ 600 dólares por noite. O Palácio Tangara é um projeto que merece ser concluído. O Palácio Tangara é um hotel que São Paulo merece ter”, conclui Birmann.
A PREVI não sonha em ter este hotel, como sendo seu, e abriu um edital de venda da participação de 49% e os interessados tiveram até último dia 20 de fevereiro para apresentar propostas. Como assunto é bem delicado e envolve nada mais nada menos que cerca de R$ 39 milhões do dinheiro da previdência dos funcionários do Banco do Brasil, a diretoria não quis se manifestar a respeito e se limitou a enviar uma nota via assessoria de imprensa dizendo: “A PREVI pretende negociar sua participação de 49% no empreendimento Palácio Tangará Hotel & SPA. Houve interessados no processo estruturado de venda encerrado em fevereiro deste ano, mas a PREVI avaliou que as propostas recebidas na ocasião não foram consistentes. Permanece a disposição de se avaliar futuras propostas para alienação dos 49%, embora até o momento não exista definição sobre qualquer proposta”.
Segundo Birmann, as obras foram paralisadas quando deixou de ser concluída a assinatura do contrato de administração com a Four Seasons, contrato este que estabelecia também o financiamento da conclusão do hotel. “A falta de uma equação de financiamento levou a paralisação e com o impasse da paralisação estabelecido, todos os envolvidos iniciaram processo, que perdura ate hoje, de busca de uma equação negociada, pragmática para a conclusão do projeto que dever exigir cerca de US$ 20 milhões para a conclusão”, destaca Birmann.
Quanto às perspectivas de retomada das obras, Birmann diz: “Apesar das indefinições da crise mundial dos mercados imobiliários ou talvez até por causa dela, certas verdades e valores ficam mais evidentes do que nunca. Na maior parte das vezes, no mercado imobiliário, trabalhamos com produtos que são, em maior ou menor grau, commodities, produtos que competem no mercado somente por preço. O grande desafio nesses mercados cada vez mais competitivos é encontrar produtos diferenciados e únicos. Não é verdade que imóvel é location, location, location. Além disso existe design, implantação e management. Quando tudo isso se combina de forma excepcional e única surge um imóvel troféu que perdura através do tempo. É a diferença entre a bijuteria e o diamante. Um pode até vender bastante mas só o outro atravessa os tempos se valorizando e mantendo valor. Além disso, estamos naquele momento da inflexão da curva quando surge aquele outro fator de diferencial de todo negocio imobiliário: a Oportunidade. Hoje você tem a oportunidade de adquirir um imóvel troféu único e excepcional. Isso é a definição do verdadeiro negócio imobiliário. Por tudo isto, pela qualidade do produto, pela oportunidade do investimento e pela vontade das partes em liquidar o impasse existente, sou otimista que em breve ocorrerá o desfecho do caso, com equação para conclusão desse projeto que certamente será um marco na historia imobiliária de São Paulo. Sempre sonhei em terminar o Palácio Tangara, no entanto, atualmente não tenho mais a perspectiva de investidor e outros deverão assumir esse papel. Doravante, vou assistir da arquibancada e quando for visitar o hotel, receio que isso vá me custará pelo menos US$ 600 dólares por noite. O Palácio Tangara é um projeto que merece ser concluído. O Palácio Tangara é um hotel que São Paulo merece ter”, conclui Birmann.
A PREVI não sonha em ter este hotel, como sendo seu, e abriu um edital de venda da participação de 49% e os interessados tiveram até último dia 20 de fevereiro para apresentar propostas. Como assunto é bem delicado e envolve nada mais nada menos que cerca de R$ 39 milhões do dinheiro da previdência dos funcionários do Banco do Brasil, a diretoria não quis se manifestar a respeito e se limitou a enviar uma nota via assessoria de imprensa dizendo: “A PREVI pretende negociar sua participação de 49% no empreendimento Palácio Tangará Hotel & SPA. Houve interessados no processo estruturado de venda encerrado em fevereiro deste ano, mas a PREVI avaliou que as propostas recebidas na ocasião não foram consistentes. Permanece a disposição de se avaliar futuras propostas para alienação dos 49%, embora até o momento não exista definição sobre qualquer proposta”.
Sonho seis estrelas
E parece que ao contrário de Buenos Aires, que possui vários hotéis padrão seis estrelas, São Paulo ainda está longe de ter o seu. A famosa rede alemã Kempinski, conhecida por ter o maior número de castelos transformados em hotéis na Europa e que pratica uma das diárias mais altas do mundo, deveria ter literalmente fincado sua bandeira em 2002 num dos pontos mais valorizados da Zona Sul paulista, na esquina da avenida Brigadeiro Faria Lima com a Juscelino Kubitschek, para construir seu primeiro hotel na América do Sul. O investimento estimado era de US$ 85 milhões e envolvia as empresas Braldecar Empreendimentos e a Srur com projeto arquitetônico assinado pelo Arqº Júlio Neves e a concepção do hotel era baseada no Hotel Adlon, de Berlim, um dos dois melhores do mundo. A imponente construção de 25 andares com revestimento em vidro teria 275 apartamentos (o menor com 40m²) e suítes e a expectativa era que a diária média fosse praticada em torno de US$ 600,00 e a taxa média de ocupação em torno de 70%. Para isto, o hotel apostava na linha de serviços diferenciados com dois restaurantes internacionais, centro de convenções para mil pessoas, salas de apoio, heliporto, e regalias como mordomos e limusines. Depois de amargar anos de obras paralisadas e enormes prejuízos, os investidores resolveram transformar a edificação num edifício comercial de escritórios.
Outras edificações imponentes, pelo estilo arquitetônico, que era para ser hotel em São Paulo, também sofrem a degradação pelo tempo. Num terreno de cerca de 3 mil m², na Rua Voluntários da Pátria, 663, no bairro de Santana, está praticamente pronto o que era para ser o Hotel Comfort Anhembi. O projeto arquitetônico foi desenvolvido nos Estados Unidos em estilo clássico e o empreendimento que deveria ter sido inaugurado em setembro de 2002, apostava na localização como um dos grandes diferenciais para atrair e fidelizar os hóspedes. Fica a poucos metros da Rodoviária do Tietê, do Campo de Marte e do Palácio de Convenções do Anhembi. Teria 240 apartamentos com cerca de 30 m² cada um e contaria com uma infra-estrutura moderna de serviços, mas o Consórcio Apta/Gef enfrentou dificuldades financeiras e paralisou as obras. Mesmo que queira concluir às obras será difícil encontrar uma administradora, pois a região agora já possui uma unidade Holiday Inn e um Best Western que já estão bem posicionados no mercado.
E parece que ao contrário de Buenos Aires, que possui vários hotéis padrão seis estrelas, São Paulo ainda está longe de ter o seu. A famosa rede alemã Kempinski, conhecida por ter o maior número de castelos transformados em hotéis na Europa e que pratica uma das diárias mais altas do mundo, deveria ter literalmente fincado sua bandeira em 2002 num dos pontos mais valorizados da Zona Sul paulista, na esquina da avenida Brigadeiro Faria Lima com a Juscelino Kubitschek, para construir seu primeiro hotel na América do Sul. O investimento estimado era de US$ 85 milhões e envolvia as empresas Braldecar Empreendimentos e a Srur com projeto arquitetônico assinado pelo Arqº Júlio Neves e a concepção do hotel era baseada no Hotel Adlon, de Berlim, um dos dois melhores do mundo. A imponente construção de 25 andares com revestimento em vidro teria 275 apartamentos (o menor com 40m²) e suítes e a expectativa era que a diária média fosse praticada em torno de US$ 600,00 e a taxa média de ocupação em torno de 70%. Para isto, o hotel apostava na linha de serviços diferenciados com dois restaurantes internacionais, centro de convenções para mil pessoas, salas de apoio, heliporto, e regalias como mordomos e limusines. Depois de amargar anos de obras paralisadas e enormes prejuízos, os investidores resolveram transformar a edificação num edifício comercial de escritórios.
Outras edificações imponentes, pelo estilo arquitetônico, que era para ser hotel em São Paulo, também sofrem a degradação pelo tempo. Num terreno de cerca de 3 mil m², na Rua Voluntários da Pátria, 663, no bairro de Santana, está praticamente pronto o que era para ser o Hotel Comfort Anhembi. O projeto arquitetônico foi desenvolvido nos Estados Unidos em estilo clássico e o empreendimento que deveria ter sido inaugurado em setembro de 2002, apostava na localização como um dos grandes diferenciais para atrair e fidelizar os hóspedes. Fica a poucos metros da Rodoviária do Tietê, do Campo de Marte e do Palácio de Convenções do Anhembi. Teria 240 apartamentos com cerca de 30 m² cada um e contaria com uma infra-estrutura moderna de serviços, mas o Consórcio Apta/Gef enfrentou dificuldades financeiras e paralisou as obras. Mesmo que queira concluir às obras será difícil encontrar uma administradora, pois a região agora já possui uma unidade Holiday Inn e um Best Western que já estão bem posicionados no mercado.
Sonho azul na montanha
Hotéis inacabados que deveriam ser status de luxo e glamour não é privilégio somente da cidade de São Paulo. No alto de uma montanha em Campos do Jordão, em meio a muito verde exuberante, existe uma magnífica edificação do que seria o Blue Montain Resort que está literalmente pronto para entrar em operação desde 2005 e que exigiu cerca de R$ 25 milhões em investimentos. Faltando 60 dias para o empreendimento entrar em operação, o Ministério Público entrou com uma ação civil pública alegando que a área onde se encontra a imponente edificação é de preservação ambiental permanente e de que todas as licenças concedidas para a construção do empreendimento foram feitas de forma irregular. No último dia 27 de maio houve uma tentativa de conciliação entre investidores e o promotor que cuida do caso, mas a solução apresentada foi a reparação in natura, com reparação no local do fato, com demolição e restauração das condições originais do terreno. “O posicionamento do Promotor foi proferido numa audiência conciliatória, ou seja, não tem força de recurso ou qualquer outro ato judicial. Na mesma audiência, o Promotor também afirmou que não faria nenhum acordo para não gerar precedentes em outras ações em que o MP é autor. O Promotor, ainda, alegou que não havia nenhuma outra prova a produzir e que pedia o julgamento antecipado da lide. Por fim, o Promotor afirmou que não se opunha à abertura do Blue Montain Resort, enquanto o processo perdurar, pois no seu entendimento os hóspedes não iriam degradar o meio ambiente. Nesse sentido o processo encontra-se concluso para sentença, ou seja está nas mãos do Exmo. Sr. Juiz para decidir sobre a causa, cuja sentença deverá ser proferida dentro dos próximos dias”, garante o investidor Vicente Chiarello Jr.
Ele se mostra inconformado com a alegação do promotor de que as licenças foram concedidas de forma irregular e apresenta as seguintes licenças concedidas por órgãos públicos. “PTF 08/03 - implantação do hotel; Autorização 76/03-ETCJ - implantação empreendimento hoteleiro; TCRA 121/03; TRPAV LOTE 99/03-ETCJ - Terraplenagem; Autorização 25/04-ETCJ - implantação de aceiro; Autorização 40/04-ETCJ - ampliação de acesso ao empreendimento - Autorização 72/04-ETCJ - implantação de empreendimento hoteleiro; TCRA 88/04; Autorização 24/06 - implantação de dois reservatórios artificiais para captação de água; TCRA 58/06 (estes só no âmbito da SMA-DEPRN). Nenhuma licença passou despercebida ou deixou de ser obtida e o empreendimento se enquadra de forma rigorosa em todos os órgãos e autarquias ligadas ao Meio Ambiente!”, menciona Vicente.
Outra situação que o deixa revoltado é quando o promotor menciona que um dos motivos do embargo da obra é o fato do empreendimento ter sido construído em cima de um morro numa área de preservação ambiental permanente. “Isto é no mínimo um absurdo, pois a cidade de Campos do Jordão é inteiramente construída em cima de morros e está 100% inserida numa área de preservação permanente. Nesse sentido, se o entendimento defendido pelo mesmo fosse seguido à risca Campos sequer existiria... Os órgãos que emitiram as respectivas licenças fizeram utilizando de critérios severos e no estrito cumprimento do dever. Sob o ponto de vista dos investidores, a Secretaria do Meio Ambiente, assim como todos os órgãos e autarquias a ela subordinadas, são dotadas de profissionais altamente qualificados e em nenhum momento iriam outorgar qualquer autorização e/ou licença se não estivéssemos 100% dentro da Lei!!! Até o presente momento passados mais de 18 meses após o início da Ação Civil Pública, a qual diga-se de passagem foi distribuída faltando apenas 60 dias para o empreendimento ser inaugurado, estando pronto, decorado e mobiliado, os investidores somam mais de R$ 25 milhões em perdas, danos e lucros cessantes... alguém terá que pagar essa conta!!!”, questiona Vicente.
Numa segunda etapa da obra estava previsto mais R$ 25 milhões para construção de um centro de convenções e apenas nesta primeira fase, em funcionamento o Blue Mountain Resort representará mais de 200 empregos diretos e muitos mais indiretos, além é claro de arrecadar muitos tributos aos cofres públicos.
Hotéis inacabados que deveriam ser status de luxo e glamour não é privilégio somente da cidade de São Paulo. No alto de uma montanha em Campos do Jordão, em meio a muito verde exuberante, existe uma magnífica edificação do que seria o Blue Montain Resort que está literalmente pronto para entrar em operação desde 2005 e que exigiu cerca de R$ 25 milhões em investimentos. Faltando 60 dias para o empreendimento entrar em operação, o Ministério Público entrou com uma ação civil pública alegando que a área onde se encontra a imponente edificação é de preservação ambiental permanente e de que todas as licenças concedidas para a construção do empreendimento foram feitas de forma irregular. No último dia 27 de maio houve uma tentativa de conciliação entre investidores e o promotor que cuida do caso, mas a solução apresentada foi a reparação in natura, com reparação no local do fato, com demolição e restauração das condições originais do terreno. “O posicionamento do Promotor foi proferido numa audiência conciliatória, ou seja, não tem força de recurso ou qualquer outro ato judicial. Na mesma audiência, o Promotor também afirmou que não faria nenhum acordo para não gerar precedentes em outras ações em que o MP é autor. O Promotor, ainda, alegou que não havia nenhuma outra prova a produzir e que pedia o julgamento antecipado da lide. Por fim, o Promotor afirmou que não se opunha à abertura do Blue Montain Resort, enquanto o processo perdurar, pois no seu entendimento os hóspedes não iriam degradar o meio ambiente. Nesse sentido o processo encontra-se concluso para sentença, ou seja está nas mãos do Exmo. Sr. Juiz para decidir sobre a causa, cuja sentença deverá ser proferida dentro dos próximos dias”, garante o investidor Vicente Chiarello Jr.
Ele se mostra inconformado com a alegação do promotor de que as licenças foram concedidas de forma irregular e apresenta as seguintes licenças concedidas por órgãos públicos. “PTF 08/03 - implantação do hotel; Autorização 76/03-ETCJ - implantação empreendimento hoteleiro; TCRA 121/03; TRPAV LOTE 99/03-ETCJ - Terraplenagem; Autorização 25/04-ETCJ - implantação de aceiro; Autorização 40/04-ETCJ - ampliação de acesso ao empreendimento - Autorização 72/04-ETCJ - implantação de empreendimento hoteleiro; TCRA 88/04; Autorização 24/06 - implantação de dois reservatórios artificiais para captação de água; TCRA 58/06 (estes só no âmbito da SMA-DEPRN). Nenhuma licença passou despercebida ou deixou de ser obtida e o empreendimento se enquadra de forma rigorosa em todos os órgãos e autarquias ligadas ao Meio Ambiente!”, menciona Vicente.
Outra situação que o deixa revoltado é quando o promotor menciona que um dos motivos do embargo da obra é o fato do empreendimento ter sido construído em cima de um morro numa área de preservação ambiental permanente. “Isto é no mínimo um absurdo, pois a cidade de Campos do Jordão é inteiramente construída em cima de morros e está 100% inserida numa área de preservação permanente. Nesse sentido, se o entendimento defendido pelo mesmo fosse seguido à risca Campos sequer existiria... Os órgãos que emitiram as respectivas licenças fizeram utilizando de critérios severos e no estrito cumprimento do dever. Sob o ponto de vista dos investidores, a Secretaria do Meio Ambiente, assim como todos os órgãos e autarquias a ela subordinadas, são dotadas de profissionais altamente qualificados e em nenhum momento iriam outorgar qualquer autorização e/ou licença se não estivéssemos 100% dentro da Lei!!! Até o presente momento passados mais de 18 meses após o início da Ação Civil Pública, a qual diga-se de passagem foi distribuída faltando apenas 60 dias para o empreendimento ser inaugurado, estando pronto, decorado e mobiliado, os investidores somam mais de R$ 25 milhões em perdas, danos e lucros cessantes... alguém terá que pagar essa conta!!!”, questiona Vicente.
Numa segunda etapa da obra estava previsto mais R$ 25 milhões para construção de um centro de convenções e apenas nesta primeira fase, em funcionamento o Blue Mountain Resort representará mais de 200 empregos diretos e muitos mais indiretos, além é claro de arrecadar muitos tributos aos cofres públicos.
