A expressão da desolação.

Compreendemos que o Brasil tem algumas Administradoras hoteleiras, as chamadas bandeiras. Já uma vez escrevi sobre o assunto, mas ele merece voltar pois em momentos de crise até onde estas são interessantes para os investidores? Normalmente as cobranças efetuadas por estas bandeiras têm segundo uma consultoria especializada a seguinte composição:

·        Taxa de remuneração da Marca – 4 a 5% do faturamento geral bruto.

·        Central de reservas pode ser cobrado com valor fixo por reserva ou uma taxa sobre a receita de Hospedagem (só diárias) que varia entre 1 e 1,5%.

·        5% sobre o faturamento geral bruto (é um valor muito considerável).

·        Incentivo à Administração (os outros valores são o que?) por meio de uma remuneração sobre o GOP e este varia entre 10 a 15%.

Gerenciei Hotéis muitos anos e sempre recebi sobre resultados por vezes na composição havia uma taxa sobre o Faturamento Geral Bruto, quando na negociação um empresário me oferecia mais de 3% sobre este valor eu passava a tratar tudo com uma certa desconfiança, pois entendia de imediato que estava tratando com alguém que pouco ou nada entendia de números. Algumas vezes até acabei acertando com empresas assim, mas nunca aceitei mais de 3% do FGB, (Faturamento Geral Bruto), para função de gerente Geral, acima disso normalmente o resultado final pode ficar insustentável.

 Os consultores alertam: cuidado ainda com algumas taxas, sempre favoráveis à Administradora que podem aparecer nas entrelinhas dos contratos.

Como se isso não fosse suficiente o investidor é obrigado a aguentar a Administradora, esta nunca tem prejuízo já que as cláusulas contratuais garantem seus honorários, porém há hoje administradoras que não distribuem dividendos há mais de 3 anos, e o pior os investidores não podem se livrar delas ou trocar por outras já que há no contrato cláusulas que criam uma multa para o investidor já lesado.

Às vezes me dá vontade de dizer: “Bem feito”.

Pois há no mercado administradoras que trabalham de forma com a qual concordamos muito mais, já que seus vencimentos são fundamentados no GOP, e os resultados previamente acartados em um profissional POA que rege todas as ações, sem multas por desligamento de qualquer das partes.

A Administradora não administra por exigências contratuais e sim porque administração é o trabalho deles e sabem fazer bem feito e gerando resultados.

1.    Normalmente nos dias atuais encontram-se empreendimentos com péssimas e perdulárias gestões já que a Administradora anterior não precisava dar lucro, os seus valores são garantidos em contrato. Então são necessários uns dias para dar novo rumo ao empreendimento.

2.    Se partirmos do princípio que a administração era boa e dava bons resultados os resultados dos nossos primeiros 60 dias não foram provocados pela nova administradora e sim pela anterior, então não há porque ganhar sobre eles.

Além disso os contratos preveem que em caso de resultado negativo em que os investidores precisem aportar capital, a administradora que no nosso modo de ver hage com correção entra com a parte igual ao percentual que deveria receber, no caso de por balanço negativo ter que haver aporte de capital por parte dos investidores. Ou seja, é um contrato num modelo de absoluto ganha/ganha.

Então quando alguém se queixa para mim da administradora que escolheu, e que só ela está ganhando eu não resisto e sim digo: Bem feito, somos sempre responsáveis pelas escolhas que fazemos.

Pense antes de entregar seu empreendimento apenas a um nome muito conhecido, ele não está nem aí para o investidor, só quer o empreendimento.

Não há hotéis que não deem lucro, há hotéis mal administrados.

Mercado Imobiliário e o RESPEITO?

Administração é Administração, e quando se é um Administrador Pleno, seja do que for, a gente sabe como as coisas devem funcionar.

Vem acontecendo neste mercado também, uma falta de respeito atroz para com os consumidores, parece que isso está-se tornando uma constante Nacional, para onde quer que nos viramos o que se encontra é:

Falta de gestão

Falta de Planejamento.

Falta de capacidade.

Mas se formos chamar as coisas como devemos tudo isso se traduz em FALTA DE RESPEITO pelo consumidor e MUITA IMPUNIDADE.

Conheci em outras paradas contratos de compra e venda de imóveis na planta que nunca davam problema e isso pó um motivo muito simples, da mesma forma que o comprador precisa honrar seus compromissos, o vendedor, construtor e ou incorporador precisam honrar os deles e as sansões são igualmente pesadas tanto para um quanto para o outro, sendo que é levado em conta a posição de cada um no mercado.

Assinado um contrato que prevê a entrega do imóvel para daqui a 36 meses, sim vamos ser tolerantes, então a construtora ou incorporadora tem 38 meses para me entregar as chaves.

Passado esse tempo a multa em relação há construtora é séria e levada a sério. O não cumprimento do contrato obriga o construtor a uma multa de 0,5% sim (meio por cento) POR DIA DE ATRAZO. Esta multa é creditada imediatamente ao comprador no início da semana seguinte ao começo do atraso.

Vamos facilitar, uma pessoa deve receber as chaves de um apartamento novo no dia 17.10.2012, e isso não se verificou. Hoje dia 24 é creditado em sua conta corrente o valor da multa pelos dias de atraso. Neste caso já são sete e isso perfaz um valor de 3,5% do valor total do imóvel.

Resultado: Não, não há atrasos, o mercado se profissionaliza e as construtoras quando atrasam uma semana fazem história.

Quando as leis existem e são cumpridas com celeridade, todos passam a se respeitar mais e até os incompetentes mudam a atitude ou saem do mercado.

E os Bons ficam melhores e o consumido passa a ser respeitado? Gostaram da idéia? É simples. Coloque-se em prática.

VAMOS RESPEITAR A PESSOA, MAS QUANDO NÃO TEMOS O RESPEITO POR NÓS MESMOS, FICA MUITO DIFÍCIL RESPEITAR OS OUTROS.